肖艳旻:养老地产与金融相结合

2019-05-23 12:02:16来源:中国房地产业协会网

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  尊重的朱会长、傅总,大家上午好! 刚才傅总说我是两岸金融研究院院长,我就先介绍一下配景。

  我受朱会长的拜托,是中国房地产业协会协副会长,代表国度开拓银行担当中国房地产业协会协副会长,为什么是代表国度开拓银行呢?因为中国房地产业协会协为了推动各个会员单位、各个企业家咱咱们在社会融资和国度融资和国际融资方面的工作,盼望咱咱咱们国度开拓银行派出一名代表到中国房地产业协会协来任职,为各位理事单位效劳。所以我是效劳来了,至于效劳的好坏如今还不敢讲,因此我先要介绍一下效劳的功效和内容是什么,所以我会介绍国度开拓银行是一个什么样的银行。

  国度开拓银行是一个最先由政府性银行转化成政策性银行和商业银行相结合的银行,如今还因此政策性银行为主,它的重要功效是中长期、大变革、计谋性、国际化的特色,有其自己独特的金融实践基础,也便是开拓性基础。举一个简略的例子,世界上开拓金融机构,在世界上是世界银行,亚洲是亚洲银行,中国便是国度开拓银行。最近咱咱咱们正在树立的亚洲基础举动措施开拓银行、投资基金等等,这些都是类似于开拓性金融机构。开拓性金融机构最先来自于欧洲行耸期,以一个国度的资源资信作为评级来给予信用贷,一样平常搞的是基础举动措施、社会、民生、公用、公益为主。

  这些年国度开拓银行,从94年到如今发了将近10万亿,咱咱咱们的效劳客户大概6万家,如今有代表的企业大概8千家,涵盖了中国的500多家企业,大到单笔两百亿美金的存款,小到三千万住民社区的存款,但小微企业贷的稍微少一点。比如说咱咱咱们对共青团团中央搞青年创意存款,也便是几千万国民币,咱咱咱们在成都也为住民区存款,单笔也便是三千万国民币。事实上,咱咱咱们搞拜托贷,比如说拜托一个市的投资公司、一个包管公司,叫零售贷。国度开拓银行这些年做的很胜利的是开拓贷,咱咱咱们叫零售贷,便是给你一个亿还是五个亿,由你来支配,选项目,你同一去把控,你就跟咱咱咱们分成利息,这是小微企业贷。大的就不用说了,比如说俄罗斯煤油,一笔便是两百亿美金。

  国度开拓银行为什么睁开的这么好?便是因为它的创始人,开拓性金融实践的创始人,便是前一人国度开拓银行董事长,如今是世界政协副主席陈源同志,他创始了中国特色开拓性金融实践,开拓性金融实践和咱咱咱们本日的集会有什么结合的吗?我觉得有几个方面大家可以或许或许借鉴、可以或许或许利用。

  第一,为什么中长期国度开拓银行存款可以或许或许到达30年?是因为它的资金来源,不是因为商业银行来储蓄,储蓄给存款者以利息,然后放贷,挣的是利差。而国开行发的是金融债券,30年应用期,比如说保险,保险周期应用周期就长,额度也比较大,国度开拓银行资金来源是30年、20年,来自于金融债券,没有企业和小我存款。资金光阴长存款周期就长,这就触及到一个成就,它包含到三个经济周期,也便是经荚墼勖曲线,有的时候涨了,有的时候跌了,有的时候好了,有的时候坏了。以一个影视集团为例,说我一年能拍五部戏或许是电影,但是我能包管三部或许四部挣钱,有一部是不挣钱。如果只贷给你一部戏,那可能会赔钱,如果我给你五部戏一路存款,恐怕综合起来你就挣钱。

  第二,孵化功效。比如一座都邑,从局部的供水、供热、供气、供暖、供电,包含都邑途径这些基础举措措施,局部项目看赔钱,那咱咱咱们就给这一个都邑全体存款,把分项的赔钱变成一个都邑的增值、总量的增值,就扩大了财政收益和税收,那么还款这个功效就增长了,先要从造就开端。

  举个例子,咱咱咱们本日搞养老社区,养老住区,也便是养老产业。两年前,咱咱咱们国开行搞中法两国金融论坛,我请了前六大法国养老基金,民政部的引家讲话了,我就问民政部的一名引导,说:“中国的养老产业到底有什么东西?你让我金融怎么支撑?”大家觉得金融应该怎么支撑?它有很多成就,包含变现的成就、流畅的成就,除此之外民政部另有什么政策?没有什么政策,包含社区养老、家庭养老的成就都没有理清楚。我曩昔出了一本书,叫《中国养老产业与金融结合》,当然我没有发,什么时候发呢?什么时候由民政部、财政部、发改委、国民银行共同出一个对付中国养老产业搀扶政策才敢发表,因为如今这个时候太虚,包含如今另有社保等等,如今是企业家来解决政府应该卖力的社会成就,政府并没有卖力起来。可能有人说政府都没有卖力起来,金融机构怎么卖力?金融机构如今是冰火两重天,一方面是红头文件,大力搀扶、大力搀扶,经济要上去,引导是出文件的,机构是出司法的,我不按照红头文件走就违法,而且是终生任务,所以不听政策的不行。

  举个例子,李克强总理到了内蒙调研,调研搞棚户区改革经验,国度开拓银行内蒙古分行,为了落实习近平总书记对付这边棚户区改革的讨论,李克强总理也到了赤峰市,因此国开行就跟着给钱,给你60亿,给他60亿,末了获得了胜利。为什么胜利呢?咱咱咱们是第一大股东,承当了任务,引导说给钱银行就得给,银行不给就有任务,给就要有手续。内蒙古自治区打造厅的引导给咱咱咱们介绍,一个工程,政府的打造期限盖章手续得一年半,比如环评、科研、立项、土地等等,一个政府工程都必要一年半的光阴,你说这个政府效力有多低?低是因为部分隔行割裂,他咱咱们自己政府都伺管不过来。那国开行把钱给你,但是你得有手续,专门给我开一个户,手续不齐钱就不放。这是一个特出的矛盾。第二个矛盾,便是一年要打造适用房、包管房、公建房,要先动迁,后拆,如许老庶民一看很好。另有一个矛盾,到了鄂尔多斯去,鄂尔多斯说房子贵,所以以乌镇为例,说蓝城盖的房子品德好,3万一平,末了政府说差价不补,这便是担任务。

  我说这是开拓银行担任务,末了总结了经验,提出了两条改革,一个是在政府性的改革里面,能不能住建部出一个文,把棚改的做事手续简化,也便是先开干,你慢慢办,比如说环评,一个渣滓厂我要盖一个新的社区还必要你评吗?你不便是出点钱吗?比如说可行性研可瓯,静态阐发、静态阐发,各种阐发你怎么做?应该出一个政策。那么作为国开行要有什么政策呢?便是跟着工程的进度放贷。比如说包头,房子封顶了,政府的土地手续还没有下来,环评还没有到位呢,但还是要解决老庶民的动迁,总理去了。

  这是开拓性金融的孵化、创新,那么本日对养老地产、产业而言是什么相干?这是咱咱咱们大家所存眷的。无非是利息少点、周期长点,企业家无非是想这些,如果我是企业家也想如许。最近咱咱咱们出了一个严重专项存款,有几个:一个是养老产业重点搀扶;第二个是信息产业重点搀扶;第三是旅游产业重点搀扶;第四是文化产业重点搀扶。养老机构、养老社区,养老相干联的大健康产业,比如医学、医药、医疗、亚健康等,这都和养老有相干,实际上和养老有相干还是狭义的,和人的性命有相干是广义的,从生到死,这都是大健康产业,咱咱咱们都在存眷。

  国开行为了贯彻国度的计谋,每一年新增存款大概15000亿阁下,拿进去60%以上用于城镇化,也便是10000亿阁下的存款,这些存款种类有投资、PE、VC、直投。国开金融有什么呢?以PE为主,我有独资办理的GP,咱咱咱们有合股办理的GP、有参股办理的GP、有拜托办理的GP,有全中国最大的PE、最大的基金公司,也便是股权投资的公司。第二是信贷,中长期、大额度、基准利润,不上浮。最近国民银行出了一个降息政策,但存款难,成就不是因为利息,是因为你的经营有成就,分外是信用评估,咱咱咱们如今金融机构信用评估模范要改革,咱咱咱们的信息处、信息体系都有成就,一听你就不行,不管你企业怎么样,按机能给你划分,这是金融界的成就。咱咱咱们国度的文化还是讲国企,讲国有,国度有成就。

  另外一个成就力量还唬以咱咱咱们呼吁金融改革,咱咱咱们也盼望各界呼吁金融改革、金融创新,说咱咱咱们国度高大上的金融机构如果没有推动还乐意改革吗?还乐意降息吗?累死你。

  最近我存眷了几件事:一个是证监会拜托证券性协会做试点,便是股权众筹试点,这是互联网金融,股权众筹等等,末了还要取消上市公司、信贷上市等等,关键是利息上涨,难道咱咱咱们房地产公司融资本钱还低吗?你的本钱大概都是10%阁下,银行利息是6%—7%,你那三个点哪里去了?所以你还关怀这个利息吗?要关怀的是融资创新、融资轨制改革、金融轨制改革。国开行为了这些轨制的改革,虽然没有改,还叫开拓性,开拓性便是孵化,一个项目不具有现金流,不具有包管,那怎么办?昨天咱咱咱们养老产业就处于这么一个期间。

  本日我看到了蓝城地产的养老室庐,昨天晚上我跟傅总裁也聊到很晚,的确是很好那槭。为么叫住区而不叫社区?这就找到点了,如果我站在金融机构来看,说给养老体系存款的话,咱咱咱们阐发机构养老赔钱,一些社区要配上很大的医疗机构,那中国医疗机构既多又少怎么办?在蓝城社区养老。第二为么叫住区?住区和社区是功效配套的成就,放在哪一部分的比例。第三开拓比例,开拓和效劳的比例,蓝城的经营理念、蓝城的品牌价值、蓝城的打造品格、蓝城的基地的生活、人性的效劳,取得了好的口碑,有了很好的现金流、净资产,像如许的企业好,国开行就投了,这便是养老地产。

  咱墼勖窍敫一个社区,首先从一级开拓贷,国度开拓银行给存款,两年宽限期,一年基准利率,拿土地进去了,拿现金流,未来土地收益,国开行里面另有商业存款、医疗守业存款等等很多很多,但不管多少都是双方的。银行人少,釉墼勖钱企业比较分散、多,那还是要尽早的和金融机构早联系。金融无处不在,像信息一样无处不在,金融和每一小我的生活都有相干。因此房地产也好、养老也好,一定要早存眷金融,早和金融机构打交道,早和金融同伴联系,对你只要好处,没有坏处。

  说一千道一万,末了回到一个点,统统必要国开行效劳,甚至由国度开拓银行牵头的银团,必要金融效劳的,早一点和中国房地产业协会白叟工作委员会树立相干,咱咱咱们上门效劳。谢谢大家。

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